供給過多のエリアの見分け方、いつでも自信に満ちた営業トークには気をつけたい！

最近、自宅近所でも、実家の近くでも、単身向けのアパートやマンションが増えています。

古い家がなくなったかと思うと、新築戸建てもありますが、新築アパートやマンションも多いです。

近所

近所を歩いていても、これまで近隣アパートでは、

ポストにガムテープが張ってあるところ(空室のためチラシを入れさせないようにする)は殆ど見かけませんでした。

もしくは、空いてもすぐに埋まっていました。

しかしこの数年で状況は一変した気がします。

単身者向けの新しいアパートやマンションが続々と建つからでしょうか。

今までガムテープがなかったのが、逆に凄かったのかな？？

供給過多

今年売却したアパートは、私が購入以降、単身向けの新築がどんどん建ちました。

明らかに供給が過多なエリアで、競合が多い激戦区でした。

広告費を出さないと、広告費を出しても埋まらない。

これまで物件を所有していて、ここまで客付けに苦戦したことはありませんでした。

しかし、新たに物件を探した時にも感じましたが、都内の物件も単身者向けは供給過多のようです。

エリアにもよるのかもしれませんが、私が見ていたエリアでは、

物件検索すると、私が所有していた物件のエリア同等のお部屋情報がたくさんヒットされてきました。

いや、これだけの部屋数あって、自分の物件を見つけてもらうには、

客付け会社さんに対して、やはり広告費もそれなりにつけないと、決まらないのでしょうね。

何年か前は検索しても、物件数は2～3桁でした。

それだけ母数が増えたということだと思います。

敷金・礼金

敷金、礼金がゼロゼロ物件が都内でも増えています。

供給過多のエリアの見分けるポイントは、

両方ゼロになっているエリアで(更にフリーレントつき)、いわゆる単身向けは厳しい。

もっと前に所有していた物件は、敷金・礼金を両方いただけていました。

そして客付けにも苦戦することはなかったです。

所有していたアパート

気になって、今年売却した物件を見てみました。

春の繁忙期前の2月に売却。

空室が1室ありましたが、繁忙期では1室埋まらなかったようです。

更に長く住んでくれていた方が退去されるようで、もう1部屋募集していました。

買主さんの金融機関からすると、金利がどのくらいかは想像できます。

恐らく私と同じくらいの金利～気持ち少し高い金利だろうと思います。

融資期間は長いので、4部屋空きくらいまでは耐えられそうだと思います。

意外と手元に残らない

客付けするとき、ライバル物件が多いと、広告費を出さないと決まらないため、初期費用が掛かります。

でもライバル物件が多いということは、そう長く住んで貰えない可能性もあります。

近所で今より安い物件を見かける機会増えることでしょう。

長く住んで貰えないと、広告費を出している分、大して手元に残りません。

ローン残債が減ってはいきますが‥、ライバルが多いと家賃値下げ合戦となることもあり、持続可能かどうかは不明。

エリア的に難しい

私の場合、住んでいるエリア的に、今は不動産に取り組むことは難しい(採算が合わない)です。

そのため投資については、不動産は横目にチェックだけしながら、

インデックス＋日本株で暫くは様子を見ていく予定です。

いつも自信に満ちている

業者さんはいつも売り物件を紹介するとき、管理業務もされていれば、管理も一緒にやりたがります。

そして「客付けもお任せください！」とおっしゃいます。

自信を持っておっしゃるので、ついつい大丈夫だろうという気にさせられます。

でも、言うのは簡単ですが、実際は埋まるかどうかは分かりませんよ。

しっかりネットで周辺物件、ライバル物件を調べてからご検討くださいね。

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