2023年9月26日
サラリーマンの普通のママが「経済的自由&セミリタイアを手に入れる」
晩酌ママ大家
値付けの難しさ、メリットとデメリット
一つとして同じ物件がないと言われる不動産。
値段のつけ方は売主次第で、実に様々です。
その地域を知らない人は、価格を間違えることもある。
業者さんでも・・・
普段取り扱っていない種類の不動産を取り扱う場合、値付けを業者さんでも誤ることがあると聞きます。
例えば、戸建や区分マンション、駐車場や土地売買を日常的に対応していて、アパートやマンション等の収益物件は扱っていない業者さん。
またその地域を知しらない業者さんの場合、エリアの相場を知らず、値付けを誤るというようなケースも聞きます。
売値
売却理由によって様々ですが、例えば何らかの理由で売り急いでいる等では、流暢なことは言ってられません。
状況によって値付けも変わってくると思います。
今回、私は以下について試算しながら、現状を考慮して決めました。
・ワンチャン狙いでキャピタルゲインをできる限り取れるように、まずは高めな価格で出してみる(様子を見て値下げ) →今回見送り
・残債や手数料、これまでの家賃収入、仲介手数料と売却益への税額を考慮して、金額を変えシュミレーション。
・今出ている近隣の類似物件と比較して、同じ位の価格(利回りになるように)値付けする
・今の金融機関の融資状況から、融資可能額を算出し、買手の自己資金額を考慮して、金額を算出する
値付けの難しさ
売値の値付けは本当に難しいです。
売値は売主の希望価格なので、公開物件として今出ている中でも、「すごい強気で高い設定だな～」というものをチラほら見かけます。
期間を設けず長期的に売るのであれば、非公開で強気の値付けで良いと思います。(段階的に値下げ)
私は今回、できれば見込み期間内に売ることを優先したいと思ったので、売値は近隣の利回りより少し高く、インパクトのある数字を始めから打ち出すことにしました。
また融資面でも妥当な価格であるとも思っています。
メリットとデメリット
まずはメリットから。
強気の価格で始めは出し、順次値引きしていく方法のメリットは、たまたまとっても良い条件の買主さんが強気の価格の時に見つかるかもしれないということ。
デメリットは反響が思わしくなくて、掲載価格を値引きするという、ちょっと売れ残り感のあるダサい感じになります。(希少性が欠ける)
希望価格で出して、後に値引き交渉されて割引く位なら、始めから他と比較して少しお得感持たせた方がインパクトを与えることができ、ターゲットの母数を増やすことができます。
値引きに応じるか？
値引きは行わず、売却活動を進めていきます。(他社へ依頼して暫く様子をみても反響がいまいちなら、価格を見直します)
提示額でいけそうな感じがしております。
あば良くば、お得感を感じて買いあがり？？
そんな夢物語は、今は難しく夢物語に終わるでしょうね・・・。
今後どうなる？？
未来は分かりません。
タイミングも大いにあります。
運も実力のうち？！運は嬉しですが、努力が報われる訳ではありません・・(汗)。
また進捗をご報告します。
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