個別株の実質利回り vs 不動産投資の実質利回り(BTCF)　～私の狙える狭いエリアの場合～

今は円安でもあり、海外から見ると、日本株がお手頃と言われているみたいですね。

日本人の私達から見ても、割安な優良株はあると思います。

不動産投資については、私の狙えるエリアでは、

残念ながら賃貸用の単身者向けのライバル物件が増え、物件も高くて手ができません。

金融投資

昨年後半から、割安株だと思うものをいくつか試しに購入してみました。

3月決算の会社が多く、この一週間で、個別株の株主総会お知らせの郵送物がたくさん届きました。

配当金の実質利回りがどのくらいなのか、ちょっと気になり確認してみました。

実質利回り

よく個別株のページをみると、配当金利回りが記載されています。

私の場合は、個別株は特定口座の購入になるため、税金が20％引かれます。

実際にいくらになるか計算してみました。

現在価格が100株当たり50,000円の株です。

今回の配当金が100株当たり1,050円。

受取額：1,050×0.8＝840円。

年間配当：年2回なので、840×2＝1,680円/年。

50,000円に対する実質利回りは、3.36%。

(個別株情報ページでは税金が含まれないので、配当利回り4.3％でした)

不動産の場合

いまみなさん見ている不動産物件、いかがでしょうか。

私が狙えるエリアでは、新築の表面利回り3～6％。

築古中古の木造でも、表面利回り5～6％が多いです(新築とあまり変わらなん)。

これはあくまで表面利回りです。

利回り

初めての投資用不動産の物件を探す時、

「物件チラシの利回り(表面利回り)ばかり気にしてしまう」というのはよく聞く話です。

シュミレーションするべきは、

表面利回りではなく、実際の毎月の手残りがBTCFになります。

実質利回りで考えると‥？

銀行への年間返済も差し引いた金額がBTCFです。

この実際に手残りの利回り、いくらになるでしょうか？

借入金利にもよりますが、

例えば、表面利回り6％だとして、ざっくり2.5～3％でしょうか。

考慮されていないこと

上記の実質手取り利回り想定2～3％は、満室の場合の計算です。

これだけ物件が多い都心では、満室経営を継続できるとも限りません。

空室が増えると、それだけ収入≒利回りに影響してきます。

結果

あくまでいまの狭い私の狙えるエリアについてですが、

不動産物件と個別株を比較すると、個別株が勝利です。

注意点

上記の計算に含まれていない、初期費用として大きな費用は、

仲介手数料や登記費用、不動産取得税。

空室が何部屋なら耐えられるか、しっかり周りの空室状況のチェックが必要だと思います。

私の狙える狭いエリアでは、新築・中古に関わらず、空室が増えています。

大きな額の借金をして、初期費用でいくらかの現金も必要な上、

月々も薄いキャッシュフロー、空室やトラブルが発生すると、回らなくなります。

業者さんに提示されてシュミレーションではなく、まずは自分で計算してみるのがお薦めです。

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